Консультирует риэлтор-юрист Агентства недвижимости и юридической
защиты "ПравовестЪ", автор книг Кирилл
Иванов.
При покупке квартиры, для проверки ее «юридической чистоты»,
необходимо предпринять восемь следующих шагов.
1. Проверить правоустанавливающие документы на квартиру, к
которым относятся: договор купли-продажи (ДКП); договор мены; договор
приватизации (передачи квартиры); свидетельство о праве на наследство; справка
о выплате пая (для кооперативной квартиры) и др. Именно они и будут являться
самыми главными документами, подтверждающие право собственности. Хотя многие
думают, что главным документом является свидетельство о праве собственности, но
это не так. В свидетельстве как раз написано, что оно выдано на основании
такого-то документа: ДКП, договора приватизации и других вышеперечисленных.
Свидетельство о собственности называют правоподтверждающим документом, но не
правоустанавливающим.
2. После того как убедились, что правоустанавливающие и
правоподтверждающие документы в порядке, то необходимо получить выписку из ЕГРП
на квартиру, в которой будет содержаться информация о собственнике
(собственниках), на день ее выдачи. Данную выписку в Росреестре, может получить
любой человек, оплатив официально за нее госпошлину.
3. Если квартира менее трех лет в собственности, или возникают
какие-либо сомнения, подозрения относительно продавцов, то необходимо проверить
всю историю по сделкам с квартирой. Проверку истории сделок по квартире еще
называют «расширенная выписка». Официально, к большому сожалению, ее получить
нельзя, но к счастью, получить ее все же можно если сильно захотеть. Особенные
случаи, если квартира за один год продается несколько раз, то большая
вероятность, что в случае судебного разбирательства суд вас может не признать
добросовестными приобретателем. И следовательно можно потом долго и тщетно
пытаться вернуть свои деньги. К слову сказать, не так давно, вышел Обзор
судебной практики по делам, связанным с истребованием жилых помещений от
добросовестных приобретателей, Утверждён Президиумом Верховного Суда Российской
Федерации 1 октября 2014 года. Тем, кто покупает сомнительные квартиры,
рекомендую его почитать.
4. В случае, когда продавцы пенсионного возраста или наблюдаются
странности в поведении, то лучше запросит у них справку из
психоневрологического и наркологического диспансера (справки ПНД/НД). Некоторые
риэлторы, которые не знают судебной практики, принципиально запрашивают справки
ПНД/НД автоматически у каждого продавца, но я категорически против такого
бюрократического подхода и частенько приходится спорит с такими бюрократами.
Но! Если действительно есть реальные сомнения относительно психического
здоровья продавца, то лучше на сделку пригласить психиатра, а еще лучше
потратить полтора часа и проехать с продавцом в день сделки в Центр судебной
психиатрии им. Сербского (достаточно длинное название: ФГБУ «ГНЦССП им. В.П.
Сербского») и там получить комплексное заключение о том, что продавец понимает
значение своих действий при совершении сделки.
5. Необходимо проверить, кто прописан (зарегистрирован по месту жительства) в
квартире и узнать, кто ранее там был зарегистрирован. Нет ли лиц, которые
сохраняют право пользования квартирой. Особенно много случаев, когда все члены
семьи продавца на словах уверяют, что они выпишутся (снимутся с
регистрационного учета) сразу же после сделки, но на практике бывают отказываются.
В большинстве случаев через суд не составляет труда их выписать, но есть исключения,
и иногда выписать бывает вообще невозможно. Например, когда квартира
приватизировалась и кто-то написал отказ от приватизации в пользу других, то в
этом случае все те, кто был зарегистрирован на момент приватизации сохраняют
право постоянного пользования жилым помещением. Другими словами, никакой суд их
никогда не выпишет и более того, те кто остаются прописанными имеют право проживать
в данной квартире и через суд принудительно могут вселиться. Поэтому, в таких
случаях лучше требовать, чтобы те, кто был прописан на момент приватизации и не
являются собственниками, были выписаны до сделки. Или же как минимум необходимо
от них получить нотариально удостоверенное заявление о том, что они обязуются
выписаться после регистрации перехода права собственности по такому-то договору,
в такой-то срок. Некоторые риэлторы-бюрократы требуют, чтобы и собственники
также оформляли это нотариальное обязательство о выписке, считая при этом, что
легче тогда через суд будет потом их выписать. Но это не так, в случае с
собственниками, для судов это роли играть не будет.
6. Вообще иногда
приходится руководствовать и интуицией при выборе жилья. Лично смотреть на
продавца и интуитивно оценивать его слова: все ли он договаривает, ничего ли не
скрывает. Порой, чтобы проверить какую-либо информацию, приходится не полениться и приехать к соседям, пообщаться с
ними, узнать кто здесь жил, кто приходит в эту квартиру в последнее время и так далее. Также можно не полениться и
вместе с продавцом пойти в паспортный стол и чтобы на ваших глазах ему выдавали
выписку из домовой книги, в которой будут содержаться сведения о всех
зарегистрированных лицах, и справку об отсутствии задолженности за квартплату.
На практике бывали случаи, когда эти документы тоже подделывали.
7. При расчете за квартиру, обязательно нужно требовать расписку о
получении денежных средств. Расписка должна быть написана собственноручно
получателем денежных средств и в ней должны быть указаны реквизиты договора
купли-продажи квартиры и данные получателя. Лучше писать обычной синей
шариковой ручкой и собственноручно весь текст, так как в случае спора, судебная
экспертиза сможет установить подлинность почерка написавшего расписку.
В Москве в подавляющем большинстве расчеты проводятся через
банковскую ячейку. Заключается договор аренды банковского сейфа с банком,
стороны считают вместе деньги и вместе их закладывают в сейф (ячейку). В случае
если сделка проходит регистрацию, продавец предъявляет в банк документы,
подтверждающие, что новым собственником квартиры является покупатель и забирает
из сейфа деньги. Если сделка в течение определенного времени (чаще 30 дней) не
проходит госрегистрацию, то деньги обратно может забрать из сейфа
покупатель.
8. И после того когда переход права собственности зарегистрирован,
вы стали новым собственником квартиры, у вас на руках должны остаться следующие
документы:
- новый правоустанавливащий документ на ваше имя – договор
купли-продажи квартиры;
- свидетельство о государственной регистрации права собственности
на ваше имя;
- можно запросить у продавца на его имя и старый
правоустанавливающий и правоподтверждающий документы на квартиру;
расписка продавца о получении денежных средств (она также понадобится
для предоставления в налоговую инспекцию, для получения социального вычета на
приобретение квартиры);
- справка об отсутствии задолженности за квартплату, в том числе
за свет, за газ, на день подписания передаточного акта квартиры;
- кадастровый паспорт на квартиру (при наличии);
- технический паспорт (при наличии)
Связаться со мной можно по телефону:
Адрес: г. Москва, ул. Перерва, дом 43 (метро
Братиславская, две минуты пешком) или ул. Бутырский Вал, 20 (метро Белорусская, три минуты пешком).
Каждому клиенту в подарок мои книги "Сделки
с квартирами. Актуальные вопросы" и "Судебная практика по жилищным
спорам глазами адвоката". Stepo.ru